買預售屋要問什麼？掌握買預售屋優缺點、買預售屋注意9個事項

買預售屋跟買一般已落成的房屋不同，由於是付錢買還沒蓋好的房子，所以需要注意的事情很多。買預售屋有何優、缺點？買預售屋要問什麼？買預售屋簽約時要注意那些事情？如果反悔了該怎麼辦？

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預售屋是什麼？

預售屋有固定的定義，根據《不動產經紀業管理條例》的描述，預售屋是建商在房屋尚未完工前，就開始銷售的房屋，或是已經蓋好，但還沒獲得房子使用執照的房屋。根據網站Prosperity Wealth的資料，購屋者通常是根據建商提供的建築藍圖、模型屋或宣傳資料購買，按照合約約定的付款方式，分期支付房款，直到房屋完工並交屋。預售屋的特色有：

• 購買方式：買家透過簽約與建商購買未來的房屋，通常會分期付款，最後在交屋時完成尾款支付。
• 價格較低：通常比成屋便宜，且有較大的彈性空間可以選擇裝潢或格局。
• 付款彈性：付款方式多樣，例如頭期款較低，適合預算有限的買家。
• 交屋時間：由於房屋尚未完工，買家需要等待數年才能入住，期間可能會遇到施工延遲的風險。

也因為預售屋是「先付款、後交屋」，所以雖然預售屋的價格較低、付款方式較彈性，但也存在一些風險，例如無法按照合約時間完工甚至停工，即俗稱的「爛尾樓」。

預售屋、中古屋、新成屋差異

市場上常見的買賣房屋的類型主要有預售屋、新成屋、中古屋，這有何不同？以下用表格來呈現這三者的差異：

買預售屋優點？

買預售屋的優點很多，包括自備款較低、可以客製化、貸款空間較大等等：

• 初始入手較低：只需要房屋總價的10％至15％即可購買，事後再依照工程進度付款，不像新成屋或中古屋的頭期款需要房價30％到40％。
• 格局可以客製：由於正在興建，所以室內格局可以依照需求跟建商討論。
• 付款方式彈性：預售屋通常只需要訂金和後續的分期付款，財務壓力較小。
• 可貸款空間大：相較於新成屋和中古屋，預售屋由於屋齡、管線、設備更新穎，所以能貸到的房貸金額更多。

買預售屋缺點？

買預售屋雖然可以先以較低的金額入手，但「先付錢後給房」的特性，衍伸出不少爭議，例如：

• 房屋總價較高：由於建商是以「市場預期價格」來出售預售屋，所以價格會比已經蓋好的新成屋、中古屋來得貴，如果之後房市下跌，消費者可能會有買貴的機會。
• 延遲交屋：預售屋通常需等數個月到數年才能交屋，這期間可能施工延誤，導致入住時間延後。
• 建商違約：如果建商資金出問題或倒閉，或是建築不符合法規，建案可能停工或無法完工，就變成「爛尾樓」。
• 廣告不實：法律百科提到，買預售屋常見的紛爭是廣告不實。由於消費者無法看到預售屋全貌，僅靠廣告、模型和施工藍圖購買房子，所以很有可能出現實際完工後與廣告有落差。

買預售屋有優點和缺點，對首購族或是手上資金不寬裕的人，預售屋有很大的吸引力，但是預售屋本身也存在缺點和爭議，購買時必須小心。

買預售屋流程

買預售屋前後有8個步驟：

1. 看屋、賞屋
2. 簽約
3. 支付訂金／頭期款，約房價的10％至15％。
4. 客製化階段，可變更格局
5. 對保：建商取得建照、販售預售屋時，購屋人會向銀行貸款，由銀行來審核預售的價值，訂出可貸款的成數。
6. 完稅：繳納印花稅、契稅、房地合一稅、土地增值稅等等。
7. 過戶：根據《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，房屋所有權轉，要在執照核發後4個月內完成
8. 交屋驗收

看預售屋要問那些問題？

看預售屋時，除了關心價格和地點，還需要向代銷人員或建商詢問細節，避免未來產生糾紛或不必要的風險。以下是看預售屋必問的問題：

• 建案基本資訊：例如建案地點、周邊環境、何時可以交屋、是否有建照和使用執照、建商過往紀錄
• 價格與付款方式：確認總價是否包含車位、契稅、代管費、管理費、貸款成數等等
• 公設規劃和空間規劃：確認公設佔比、樓高與樓板厚度多少、是否有樣品屋可以參觀、能否提供 3D 模擬圖等等。
• 合約：確認未能準時交屋的賠償問題。無法準時交屋，或是領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，都算是延遲交屋，建商應按照買方已繳交的房地價款，依逾期日數每日萬分之五計算遲延利息給買方。

買預售屋簽約注意哪些事項？

看完房屋如果決定購買，就會進到簽約環節。內政部地政司提供民眾簽約時9個應該注意的事項：

• 確認建案已請領建造執照。
• 無須先行支付定金才可審閱契約書。
• 停車位應載明長、寬、高及含車道及其他必要空間的合計面積
• 土地及建物登記總面積如發生誤差，不足部分，建商均應全部找補。
• 自來水、電力管線、瓦斯內管線之相關費用應由建商負擔。
• 交屋保留款是包括房屋及土地總價的5%。
• 建商如延遲交屋，應按萬分之五日息，負擔遲延利息
• 建商在交屋前應完成瑕疵修繕義務
• 房子的保固期限，是從交屋日起算，結構部分保固15年；固定建材及設備部分保固1年

買預售屋要準備多少錢？

買預售屋的好處是可以初始可以準備的金額較少，一般是房屋總價的 10%～15%，這筆錢無法用房貸支付，要手上有且能立即支付的錢，或是可以使用其他金融工具，如信貸來補足頭期款的不足，但要注意，這並不等於直接用房貸支付頭期款。

預售屋付款方式？

預售屋的付款方式大致可分為以下5個階段：

1. 訂金、簽約金：約總價的10％至15％
2. 工程款：施工期間分批付款，金額約為房屋總價的10%至15%
3. 額外費用：例如暫收款，約10萬至15萬元
4. 房屋貸款：約總房價的70%至80％。
5. 驗收交屋款：交屋前需繳納的保留款，約為房屋總價的5%。

買預售屋常見問題

買預售屋跟一般新成屋、中古屋不同，涉及訂金、預售屋換約或甚至碰到爛尾樓等等問題，都有可能損害自身權益。

預售屋可以用來抵押貸款嗎？

不行。買預售屋只是取得房屋買賣的權利，不代表已經取得房子，已經完工的成屋才能申辦抵押貸款。

買預售屋可以重購退稅嗎？

可以。根據財政部的說法，只要出售房屋後、2年內預售屋完成過戶，且做為自住用，就可以申請重購退稅。

預售屋貸款沒過怎麼辦？

買預售屋的房貸沒過，除了檢查個人的信用分數之外，還可以做以下事情：

• 與建商協商：詢問建商否能提供其他融資方案或延長付款期限
• 使用其他貸款方式：如果房貸成數不足，可以考慮使用信貸來補足不足的部分
• 解約條款：為了避免違約，可以在簽約時加入「貸款不足時解約」的條款

買預售屋可以換約嗎？

預售屋能否換約，要看買入欲購屋的時間和實際情況。自112年7月1日起，根據《平均地權條例》第47條之4的規定，預售屋禁止換約轉售，但已以下情況仍可以換約：

• 預售屋取得的時間是112年6月30日前
• 家族內轉讓：配偶、直系血親或二親等內旁系血親之間的轉讓，無需申請
• 特殊情況：如非自願失業、重大傷病、房屋毀損等特殊情況，可以申請許可後再轉讓。

買預售屋碰到無法如期交屋或爛危樓怎麼辦？

碰到預售屋爛尾樓或是無法如期交屋，購屋族可向建商請求賠償。《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》有規範，賣方要明確簽訂開工日期和完工日期，確保能如期交屋。如果賣方延遲交屋，購屋族可以要求賠償和解約，包括：

• 違約：如果簽約後超過3個月未開工或取得使用執照，則賣方違約
• 利息：每過期1天，賣方要給付買方已繳交房屋地價款萬分之五支付延遲利息給買方，例如買方已經繳納200萬元，那麼延遲交屋1天賣方就要給買方1000元利息。
• 違約金：如果賣方違約，買方可以解約，同時要求建商退回已支付的款項和利息，另外還可以要求建商支付房屋總價15％的違約金。

買預售屋可以反悔嗎？

買預售屋是否可以反悔，要看買賣雙方進行到哪一個階段：

• 尚未簽約：如果還沒簽約，這時反悔不需支付任何款項
• 簽約後：如果已經簽約才反悔，就認定是買方違約，這時買方需要支付違約金。根據規定，違約金上限為房屋總價的15％，如果買方支付的金額已經超過房屋總價15％，賣方需退回剩餘款項；如果不足15％，賣方只能收回目前獲取的款項。

例如一間2000萬的房子，A已經支付了400萬、已經超過15％上限的300萬，那麼建商必須退回100萬給A；如果A支付了200萬，雖然不足15％，但建商只能沒收200萬，不能要求其他賠償金額。

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