有私人設定還能貸款嗎？準備申請借款時才發現預計用來抵押的房子已經被家人偷偷拿去私設貸款，這下到底該怎麼辦呢？還能借嗎？別擔心！我們懂您的心急如焚，其實私人設定並沒有想像的那麼恐怖！本文為您整理免塗銷即可順利核貸的3大招式，幫助您在不和家人撕破臉的前提下順利解套、資金快速到位。讓我們一起看下去，如果還有任何問題，歡迎撥打0985-932-743，或加LINE免費諮詢。
私人設定與銀行設定有什麼不同？差異、額度與貸款影響
快速解答：
私人設定是指將不動產抵押給個人或非者金融機構，若是房屋上有私人設定未塗銷，未來向銀行申請貸款時，銀行會因風險考量而直接退件，這時可透過民間貸款申辦「免塗銷增貸」，只要有殘值即可直接取得資金。
什麼是私人設定？與銀行抵押權設定的3大差異比較
私人設定意思是指房屋或土地不動產的抵押權人並非銀行或信用合作社等金融機構，而是登記給公司、私人代書或是一般民眾等民間債權人。
與一般的銀行抵押權相比，私人設定除了借款管道不同以外，在審核彈性與核貸速度上也有著極大的差別，主要3大差異如下：
| 比較項目 | 銀行抵押權設定 | 民間私人設定 |
| 債權人性質 | 金融機構（例如銀行、農會、信用合作社等） | 民間債權人（個人、私人金主、公司、民間代書） |
| 審核標準 | 嚴格審查個人信用、聯徵紀錄與收入證明 | 審核彈性，主要看不動產殘值，可免看聯徵 |
| 撥款速度 | 約7-14個工作天 | 最快當天或24小時內快速撥款 |
有私人設定還能向銀行貸款嗎？銀行退件原因與專業解套管道
答案是：極度困難，通常會面臨銀行房貸退件。
銀行在審核貸款的申請時極度看重產權完整性，並且會嚴格進行風險評估，只要土地及建物登記謄本上有私人設定未塗銷，銀行為避開債權順位問題與產權複雜風險，通常會直接退件。
不過，被銀行退件並不代表無法借款！可以透過專業的民間融資機構協助進行房屋增貸，讓資金週轉不被卡死。民間貸款具備3大好處：
- 門檻輕鬆，免看聯徵：採靈活審核，不在乎信用瑕疵，只要評估後有額度即可申辦。
- 極速撥款：擺脫一般金融機構的繁瑣流程，最快當天完成對保與撥款。
- 免塗銷直接增貸：免先籌錢清償前案，確定屋主意願與殘值即可辦理二順位房貸。
要怎麼知道房子有沒有被私設？2步驟完成私人設定查詢
快速解答：
想查詢房屋是否被私設，只需以下2步驟：(1)至地政事務所臨櫃或線上申辦「建物登記謄本」(2)查看「他項權利部」欄位，確認債權人、設定金額與順位。
私設查詢教學：帶您看懂建物謄本他項權利部
想確認名下房屋是否被設定私人債權，最直接的方式就是進行私設查詢。您可以透過以下2步驟確認產權狀態：
- 申辦謄本文件：攜帶身分證正本至各地政事務所臨櫃申請，或使用自然人憑證登入網路地政系統（全國地政電子謄本系統），申辦電子版建物登記謄本。
- 查閱他項權利部：取得謄本後直接查閱「他項權利部」欄位，確認是否有非銀行機構的登記資訊，並重點查看3個關鍵資料：
- 債權人姓名/名稱：確認是個人、公司或民間代書。
- 擔保債權總金額：確認被設定的總抵押金額。
- 設定順位與日期：確認該筆設定是幾胎，以及設定的成立時間。
完成查詢後，只要將謄本提供給專業團隊進行房屋殘值評估，就能快速確認是否還有增貸空間。
民間私人設定會影響後續財務規劃嗎？
許多人擔心房子被私設後資產就會凍結、再也無法申請貸款，但事實上只要做好規劃，即使被私設依舊可以是靈活週轉的變現工具。民間私人設定對財務規劃的影響與應對方式如下：
- 資產並未凍結，依然可靈活變現：只要不動產仍有剩餘價值，就不會因為有私設而無法動用。透過專業評估，隨時能再次啟動融資方案。
- 可透過轉貸降息，減輕每月負擔：若現有的私人設定利息偏高，可透過財務結構重組，將高利私設轉貸至利息更低的貸款管道，有效降低月付金。
- 可作為過渡工具，做好中長期資產規劃：將私設視為短期急用的週轉手段，配合團隊規劃長遠的清償計劃，就能在保全房屋的前提下順利渡過資金難關。
私人設定要怎麼解套？3大私人設定解套方案公開
快速解答：
私設解套共有3大方案，急需資金者首選「民間二胎轉增貸」，利息過高者可選「代墊塗銷轉貸」，還可透過「客製化財務整合」逐步培養信用，規劃未來順利將私設轉銀行。
私設解套方法一：民間二胎轉增貸，免塗銷直接取得大額週轉金
如果目前手上沒有多餘資金可先清償這筆私設貸款，那麼直接辦理民間房屋二胎增貸會是最快速的解套方式。只要您的不動產經評估後仍有剩餘殘值，完全不需要事先籌措資金塗銷原本的私人設定，就能以次順位抵押的方式直接申辦（又可稱為二順位房貸）。
這種免塗銷貸款方案具備快速審核與彈性對保的特色，非常適合急需大額週轉、希望最快當天能夠拿到資金的借款人。
- 優勢重點：零預備資金門檻、免先清償塗銷、撥款速度極快。
私設解套方法二：透過專業民間代墊塗銷，協助轉貸降息
如果您目前面臨的是原私人設定利息過高、每個月被利息壓得喘不過氣，或是債權合約即將到期的困境，則可以選擇「民間代墊轉貸」方案。專業團隊會先提供資金協助代墊清償原有的高利債務，並向地政事務所辦理私人設定塗銷。
將產權恢復乾淨後，再順利幫您辦理轉貸降息，轉換為利息更低、期限更合理的融資方案，減輕您的利息負擔。
- 優勢重點：擺脫高利壓迫、順利塗銷舊設定、降低每月月付金。
私設解套方法三：客製化財務整合，為日後轉回銀行鋪路
專業融資團隊能夠根據您的收入狀況與資產條件，提供客製化方案來進行財務整合，除了即時提供急用資金外，還會協助規劃長遠的轉貸規劃與清償計劃，教導您如何一步步培養信用、補齊銀行所需的財力證明，目標是在中長期協助您順利將貸款轉回利率最低的銀行體系。
- 優勢重點：全方位梳理個人財務、建立長期清償路徑、輔導回歸銀行房貸。
實績1 | 私人設定成功案例貸款分享：免塗銷順利撥款150萬
案例背景：申辦貸款遭退件，驚覺名下房屋已被家人偷偷私設
林小姐因加盟創業急需資金，便拿名下房屋向銀行申請貸款，沒想到卻被銀行拒貸與退件。調閱謄本後她才震驚發現名下房屋早已被弟弟拿去借款，陷入家人冒用設定並多了一筆100萬元債務的民間私設。
當時林小姐面臨三大痛點：
- 弟弟無力清償：弟弟經濟狀況不佳，無法自行拿出100萬辦理清償塗銷。
- 陷入親情兩難：林小姐不想提告弟弟偽造文書，但面臨私人設定退件無法向銀行融資。
- 創業缺口逼近：門市開店期限在即，急需150萬元的創業週轉金填補資金缺口。
案例結果：凱基地產專業協助，免塗銷成功核貸二胎150萬
走投無路的林小姐聯繫我們後，凱基地產專員立即啟動專案評估，並透過以下3階段協助她圓滿解套：
- 精準殘值評估：團隊在進行房屋殘值評估後，確認房屋扣除銀行一胎與弟弟私設的100萬後，市價依然保有足夠的剩餘價值。
- 規劃免塗銷專案：考量林小姐無法預先拿出100萬清償，團隊規劃免塗銷增貸方案，不需清償原私設，可以直接辦理民間二胎貸款進行週轉。
- 快速審核與撥款：由林小姐本人親自對保、確認意願並全程保密後，團隊於24小時內完成審核，150萬創業資金立即到位。
透過我們團隊的專業協助，林小姐不僅不用預備大筆清償資金，也免去提告家人撕破臉的尷尬，成功在預定時間內拿到創業資金順利開店！
實績2 | 苗栗頭份套房帶私人設定，免塗銷成功增貸80萬活化資金
案例背景：位於苗栗頭份尚順商圈附近的陳先生，名下擁有一間坪數約12坪的小套房。先前因個人資金週轉需求，曾向民間友人借款並設定了50萬元的第二順位抵押權（私設）。近期陳先生因本業營運需要一筆80萬元的週轉金，但因私設尚未塗銷，加上套房產品原本在銀行鑑價與授信成數上就不佔優勢，讓他屢次遭到金融機構婉拒。
面臨痛點：
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私設未塗銷死結：手邊資金不足以先清償前案以塗銷抵押權，陷入「沒錢塗銷就無法貸款，沒貸款就沒錢塗銷」的兩難局面。
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套房產品限制：小坪數物件在傳統金融通路核貸成數低，且受限於既有私設占用額度。
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家屬困擾風險：陳先生起初擔心處理私設過程會驚動家人，希望能以最平順、不影響既有權利關係的方式解決資金需求。
凱基地產團隊接案後，即時針對該套房進行在地實價登錄與周邊租金效益重新鑑價。考量到竹南頭份科技紅利帶動的房價補漲空間，我們評估該物件實質擔保價值相當充足，因此為陳先生規劃「免塗銷直接承作」的彈性增貸方案：
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實質價值重估：無視傳統銀行對套房的成數框架，以頭份在地最新成交行情重新核算剩餘可貸空間。
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免塗銷直接核貸：免除前開私設塗銷的繁瑣代墊流程與額外手續費，在保障原有權利順序的前提下，直接辦理順位設定與核貸。
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全程全程保密簽約：流程安全透明，並在2個工作天內完成評估與撥款，及時解套陳先生的營運缺口。
案例結果：陳先生在不塗銷原有私設的情況下，成功透過苗栗套房順利取得80萬元增貸資金，不僅省去一筆龐大的先期塗銷成本，更讓原本被視為「不動產」的小套房發揮最大資金效益。
私人設定還能貸款嗎ptt Dcard常見問題FAQ
Q1.名下房屋已有私人設定，想再申請民間貸款有什麼條件嗎？
想在已有私設的情況下再次融資，門檻其實非常簡單，只要符合以下2大條件即可辦理：
- 屋主親自對保：申辦人必須為不動產所有權人，且須由屋主親自對保並簽署合約，核實借款意願。
- 具備剩餘殘值：經由專業團隊進行房屋殘值評估後，確認不動產價值高於目前的總設定金額。
只要符合上述條件，即可直接申辦民間二胎增貸，全程主打免塗銷，不需事先籌措資金清償即可順利撥款。
Q2.被私設的房屋想辦理民間二胎，貸款額度與利息如何計算？
民間二胎貸款額度與利息都是採用合法且標準透明的評估機制，主要計算方式如下：
- 貸款額度計算方式：房屋市場評估價值 – 既有設定金額（包含銀行一胎房貸、私設貸款等） = 可貸殘值額度。
- 民間二胎利息計算：通常採按月計息，且利率完全合法（月息約0.8%-2.5%），並依據借款人的資產狀況與殘值空間提供彈性利率。
凱基地產團隊會在申辦前提供完整的房屋試算與月付金評估，堅持透明計費原則，未過件前絕不收取任何貸款手續費，讓您可以無負擔的諮詢。
Q3.房屋被家人偷偷私人設定，屋主自己申辦貸款的流程怎麼走？
即使房屋已經被私設，仍舊可以透過民間貸款管道再次申請借款，申辦流程共分為5大步驟：
- 線上免費估價：提供建物謄本或地址，專員第一時間進行估算。
- 評估剩餘殘值：精準計算可貸額度，規劃最適合的融資方案。
- 屋主現場對保：由屋主本人親自簽約對保，全程免通知家人，完全保障個人隱私。
- 辦理地政設定：雙方前往地政事務所辦理次順位抵押登記。
- 極速撥款到位：完成地政設定手續後，最快24小時內可完成資金撥款。
為您照亮週轉暗途-凱基地產
凱基地產一向以讓客戶安心取得資金為使命，我們擁有業界最強大的貸款團隊，專員足跡遍布全台各地，只要一通電話，我們隨時隨地為您服務。
我們用心傾聽您的煩惱與需求，凱基地產就像您的第二個家，打開門、走進來，什麼困難都可以放心開口，我們會盡力伸出援手，陪您一起度過難關，成為您週轉暗途的那一盞明燈，為您照亮繼續向前走的路。
結論
看完上述說明，若是您急需用錢、對貸款有任何需求，歡迎聯繫凱基地產免費諮詢，我們由專業律師、專業代書等鑽石團隊為您服務，未過件不收取費用。
1.免費加LINE：提供最即時的一對一專人諮詢
2.諮詢專線：撥打0985-932-743，半小時內即可知道貸款額度
