預告登記缺點有4個一次瞭解預告登記風險和解決方式

預告登記缺點有哪些？預告登記是保障不動產不會被任意轉移的方式，好處很多，但也有缺點。預告登記缺點有哪些？有什麼方式可以替代預告登記？現在購屋族申請的新青安貸款，有預告登記就不能申辦？

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預告登記是什麼？

預告登記是一種「限制登記」，主要功能是保全未來不動產轉移、變更的權利，例如買賣房屋的買方，為了確保賣方不會在過戶前將房屋賣給別人或設定抵押，可以請求賣方配合辦理預告登記。預告登記主要核心有：

• 限制處分效力：經預告登記後，所有權人未經「請求權人」同意，不能辦理移轉、抵押等處分行為，地政事務所會駁回相關申請。
• 常見應用場景：債務擔保（防止脫產）、借名登記（防止出名者擅自處分）、父母為子女購屋（防止子女任意變賣）
• 無法對抗法院判決：如果債務人財務條件不理想、無法償還債務導致被預告登記的房地產被法院公告拍賣，這時請求權人無法用有預告登記來主張權利。

為什麼需要預告登記？

會想要預告登記，用意大多是限制物權轉移，常見的預告登記的用途包括：

防止隨意處分

債權人能利用預告登記預防債務人擅自出售或抵押不動產，確保未來債權能順利執行，如果用在房屋買賣，買方預告登記可以避免賣方把房屋再賣給其他人。

借名登記權益保障

當不動產登記於他人名下（如親友或人頭），預告登記能防止出名者私下處分資產

父母贈與不動產給子女

父母出資購屋登記於子女名下時，預告登記可防止子女未經同意變賣房地產。

預告登記3個優點

預告登記是一種保障債權的一種有效手段，優點包括：

預告登記優點一、保障請求權人的權益

預告登記最主要的用處和優點，是保障請求人的權益，可以防止債務人償還債務前，把不動產再次出售或貸給其他金融機構，確保請求權人未來能順利取得或保全其應有的權利，例如，買方可以透過預告登記確保賣方不會一屋二賣。

預告登記優點二、防止惡意處分

在借名登記、贈與等情況中，預告登記可以防止名義上的所有權人擅自轉移和買賣不動產，保障實際權利人或受贈人的權益。

預告登記優點三、有一定的公示效力

雖然預告登記不完全擁有物權，但在謄本上具有一定的公示作用，可以提醒第三人注意該不動產的權利狀態，如果想打這不動產的主意，必須先問過預告登記請求人。

預告登記4個缺點

預告登記優點很多，但不是十全十美的方式。預告登記的缺點包括：

預告登記缺點一、無法對抗公權力

預告登記無法對抗因為徵收、法院判決或強制執行等情況下而產生的新預告登記，所以在某些情況下可能無法完全保障請求權人的權益

預告登記缺點二、貸款限制

預告登記的不動產不能貸款，如果要抵押也必須先經過預告登記請求權人的同意。另外，財政部在113年6月頒布新的規定，要求銀行審核「新青安貸款」時，要先看謄本是否有預告登記，因為有預告登記的不動產可能是「非自住用」的房子，與新青安用於首購、自住的用途相違背，因此可能無法申貸。

預告登記缺點三、時效問題

雖然預告登記沒有時效性，但如果有附帶請求權，那麼請求權的時效是15年，很多人會疏忽這一點。

預告登記缺點四、無法證明債務關係

預告登記限制的是轉移的行為，無法確認債務關係。預告登記跟抵押權設定不同，抵押權設定能保障債務關係，所以如果在有抵押設定（通常設定給金融機構）的情形下，債務人無法償還債務導致不動產被拍賣，所得的金額也會是金融機構優先取得，接著才會是預告登記請求權人。

預告登記不能申請新青安？

有預告登記還是可以申辦新青安，但可能被事後變回原本的房貸利率。由於預告登記可能牽涉債務、貸款和投資，投資客彼此會利用預告登記、設私人抵押權來保障彼此權益，這與設立新青安紓解自住用途住屋首購族的財務壓力用意相違背。

進一步解釋，如果A、B是投資客，B怕A偷賣掉不動產，B可以申請預告登記，約定到時候A要賣掉房子，經過B同意塗銷預告登記，並給B一定的金額，這樣雙方都能受益。

不過銀行在貸款時，不會事先知道房屋是否有預告登記。以購屋的流程來說，會是簽約、用印、完稅、過戶、交屋，預告登記的前提必須是產權已經在買方名下，也就是說，B要辦理預告登記時，最快會是在上過戶後、交屋前。

但銀行給不給貸款的時間點，會是落在過戶前，銀行不會知道這個案子未來會不會有預告登記、私人抵押權，所以銀行只能在未來定期調謄本確認產權，如果看到有預告登記，就會取消新青安貸款的利率，改回一般的房貸利率。

所以有預告登記不是不能夠申請新青安，因為時間順序上是「先新青安、後預告登記」，只是銀沆為了避免投資客炒作，會加強事後的審查。

預告登記和聯名登記的差異？

預告登記和聯名登記是兩種完全不同概念的不動產登記方式，目的、性質和產生的法律效果截然不同：

聯名登記常發生的情境之一，適用於夫妻共同買房。夫妻共同買房後，如果登記在某一方，那麼另一方的權益可能受損，所以會採取「聯名登記」，也就是未來如果其中一方要賣房子，只能賣自身擁有的房地產比例，而且另一方有優先購買的權利。

預告登記缺點的替代方案

預告登記有許多缺點，那麼有哪些方式可以替代預告登記？當產生債權債務關係後，債權人最擔心的莫過於債權人還不出錢或是脫產落跑，所以替代預告登記的方式還包括抵押權、信託登記和買賣附買回3種方式。

以下介紹3種方式：

抵押權設定搭配公證還款條款

如果雙方有實際的債務關係，那麼可以設定抵押權擔保特定債權，並公證還款條件與違約罰則，強化法律效力。

以信託登記的方式處理

將不動產信託給受託人（債權人），雙方可以約定受託人可以如何管理不動產。這個方式是比較極端的方式，因為信託的不動產，在謄本上的所有人會變成對方的名字、後面加註信託二字，基本上原本的持有人已經喪失不動產的控制權，如果債權人拍賣掉了不動產，賣掉後的價金在扣除債務之後，還是要撥還給債務人。

買賣附買回

雙方約定，以某價格賣出不動產，並約定未來再以某價格買回不動產。透過買賣附買回，形同債務人把不動產賣給債權人，這樣不僅可以防止債務人脫產落跑或蓄意不還錢，即便是未來轉賣，債務人也很難要求返還售出後的價金。

預告登記缺點常見問題

預告登記的缺點之一，是申辦新青安貸款時可能會被銀行駁回、變成原本的房貸利率。以下再介紹關於預告登記缺點3個問題。

預售屋可以預告登記嗎？

不行。預告登記必須要有權狀才可以辦理，因此沒有權狀的預售屋和違建也無法用預告登記。

如何查詢房屋是否有被預告登記？

想查詢房屋是否被預告設定很簡單。依照台南市地政事務所的作法，只要帶身分證、印章並提出地段、地號，到全國任何地政事務所申請不動產的地籍謄本，就可以知道房屋有沒有被預告登記。

預告登記與限制登記差在哪？

預告登記是限制登記的一種，根據台北市地政局的說法，限制登記包括了預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記等等。

預告登記在限制登記中屬於「任意性」，而查封、假扣押、假處分、破產登記等等則屬於「強制性」，強制性限制登記通常是基於法院或其他公權力機關的囑託辦理，不需要登記名義人的同意就可以執行。

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