畸零地貸款好辦嗎？ 畸零地貸款６個流程、利率、常見問題一次看懂

畸零地貸款好辦嗎？畸零地是指那些面積不大、形狀不完整的地，這些地留著用處不大，但除非是旁邊的地想蓋房子、要整合土地，不然沒什麼人會想要購買畸零地。既然放著沒用、也沒人想買，那可以拿來貸款嗎？答案是畸零地貸款「可以」貸款！畸零地貸款申請條件、流程、利率看本文一次瞭解。

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畸零地是什麼？

畸零地是指面積過小或形狀不規則（如三角形、梯形、曲折等）的土地。很多人會問畸零地可以建築嗎？答案是不行，因為不符合法定的建築基地最小寬度、深度或角度規定，通常無法單獨作為建築用地使用，各縣市各自有不同的法律規範，例如台北市有《臺北市畸零地使用自治條例》來規範畸零地的定義與使用。

《建築法》第44條則是定義畸零地的基本使用規則，如果畸零地沒有與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到法定的最小基地面積及寬度深度標準，就不能興建建築物。

由於畸零地會破壞土地完整性導致土地價值和用途下降，加上畸零地沒有市價（因為沒有人會買，除非建商或是鄰地持有人想要整併土地），完全是待價而沽，所以畸零地的地主會因此開天價販售給開發商或地主，進而引發各種爭端。

常見的畸零地類型

常見的畸零地類型主要依其形狀和面積特徵來區分，包括：

• 三角形：土地呈三角狀，因角度不符建築法規，常成為畸零地。
• 梯形：土地呈梯形，邊界不規則，導致基地寬度或深度不足。
• 平行四邊形或其他不規則形狀：地界曲折或斜交角度不足（不足60度或超過120度），造成面積狹小且形狀不方正。
• 袋狀型：土地臨接道路的寬度非常小，進入後才呈現較寬的腹地，這樣稱為袋地，但因臨街面不足，影響建築的可及性和價值。
• 因地形限制造成的畸零地：例如，部分土地因天然地形（如陡峭的山坡地、河川彎道旁）或人工設施（如高壓電塔、地下管線穿越）的影響，形成不規則或難以利用的零碎土地。

此外，畸零地還可依是否鄰接唯一可合併土地分為：

• 鄰接唯一合併畸零地：畸零地旁只有一塊可合併的鄰地，開發時只能與該鄰地合併。
• 非鄰接唯一合併畸零地：畸零地旁有多塊可合併的鄰地，開發時可選擇合併其中之一。

畸零地可以貸款嗎？

畸零地是可以申請貸款的，但貸款條件和成數會受到土地形狀、面積、使用分區及信用狀況等因素影響。銀行在審核畸零地貸款時，會特別考量土地的形狀是否方正、是否臨路、土地的市值及周邊開發情況，畸零地因形狀不規則，通常貸款成數會比一般建地低，所以銀行基本上不大願意承做畸零地貸款。

但民間貸款機構是可以承做畸零地貸款的！由於銀行的貸款策略保守、偏重是否能拍賣或建屋等等價值，但民間貸款業者能看到更多背後的用途，例如停車、放置廣告看板以及後續建商土地整合等等。

另外，民間貸款對畸零地的貸款條件較寬鬆，甚至不需嚴格的信用證明或收入證明，貸款成數也可能較高，因此，持有畸零地但有資金需求，可嘗試向民間貸款機構申請，但仍會受到土地形狀、面積、周邊環境或與旁邊土地合併後價值影響，例如三角形的畸零地，無法當成停車位，能貸到好金額的機會就會比較低。

畸零地貸款 vs. 一般土地貸款

畸零地貸款是一般土地貸款的一種，但實際上兩者有許多不一樣的地方，例如貸款管道、等等。以下用表格的方式呈現兩者的差異：

畸零地貸款流程

畸零地貸款的流程如下：

• 準備申請資料

畸零地貸款要準備雙證件（身份證、健保卡）、土地所有權狀、戶籍謄本或戶口名簿、收入證明、在職證明或勞保異動明細，以及土地買賣契約書或權狀影本等

• 貸款機構評估土地價值

民間貸款機構會土地鑑價，也就是評估畸零地的地理位置、形狀、面積、使用分區及市場價值，並參考附近成交價格或公告現值，估算可貸金額與利率。

• 貸款審核

民間貸款機構的條件較寬鬆，基本上只要有土地、貸款用途正常，其實很容易過件。

• 簽約對保

審核通過後，借款人與民間貸款機構約定對保時間，確認貸款條件與合約內容。

• 抵押權設定

由代書或自己到地政機關辦理土地抵押權設定，抵押權設定金額通常為貸款額度的1.2倍。

• 貸款撥款

抵押權設定完成後，銀行依程序撥款至借款人指定帳戶，貸款關係正式生效，前後如果快的話，只需要3天即可撥款。

畸零地貸款利率與成數

畸零地在面積、形狀或未來開發上的限制，所以貸款成數和利率會受到影響。利率方面，一般是月息0.8％起跳，但會依照畸零地的位置不同而有不同的利率，例如鄉村的畸零地和信義區畸零地的利息就會差很多。

畸零地貸款成數的部分，也是要看土地價值。雖然畸零地有公告現值，但沒有市價，而且畸零地的成數和利率也跟大小、地點有關，所以很難有一個既定的貸款成數。如果想要知道畸零地的貸款成數，可以隨時撥打凱基地產諮詢專線0985-932-743或加LINE免費諮詢，30分鐘內就能夠知道結果。

畸零地貸款常見問題

畸零地貸款是比較特殊的貸款方式，一般金融機構不願意承做，但民間貸款機構願意。畸零地有什麼用途？可以跟鄰地一起貸款嗎？

畸零地可以合併鄰地一起貸款嗎？

畸零地可以與鄰地合併後一起申請貸款，但是要注意：

• 私有鄰地協議：如果鄰地是私有土地，雙方需先協商達成合併使用協議，若協議無法達成，可向地方政府申請調處
• 貸款申請：合併後的土地有機會符合建築法定最小基地規定，貸款機構較易接受貸款申請，且貸款成數與利率會根據合併後土地的形狀、面積及使用分區重新評估。
• 合併使用證明書：如果基有地旁邊的地是國有土地，土地所有權人必須先向各縣市的都發局申請核發「合併使用證明書」，說明畸零地和國有地合併的必要性，例如未來開發利用的價值，才能進行後續貸款或建築申請。

整體來說，難以單獨用畸零地向銀行貸款，但如果與鄰地合併，能提升土地使用價值及貸款可行性，銀行也較願意核貸，只是要看別人是否願意合併，這是比較麻煩的地方。

畸零地持分土地能否貸款？

可以。但是針對持分土地，銀行本身就承做貸款的意願低，又加上是畸零地，能向銀行貸款的機會更低，所以可以詢問民間的融資機構。民間融資機構評估價值到貸款，全程保密、不會讓其他畸零地持有人發現，也不用經過其他人同意。

畸零地用途有哪些？

畸零地的存在有時很尷尬，地不夠大或是形狀不方正無法做其他利用，但除非是鄰地有蓋房屋或其他需求，否則也很難賣出去。所以一般畸零地會有以下用途：

• 單純持有

等待未來都市計畫變更、鄰地整合機會或市場價格上漲

• 出租作為臨時停車場

如果地夠大可以停車，可以出租作為臨時停車位。

• 放置廣告

畸零地如果在路邊或街邊，可以出租設置廣告看板或招牌，增加收益

• 作為臨時堆置場或個人空間

畸零地無法建築，所以常被用作綠化植栽或暫時堆放雜物，作為私人休閒空間。

• 與鄰地合併建築房屋

過與相鄰土地所有權人協商，將畸零地與鄰地合併，達到法定最小建築基地的規模後，可申請興建房屋或其他建築物，這是雙方都可以獲利的方式。

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