持分土地買賣是相對複雜的土地買賣行為，而且由於是持分土地、並非完整的土地，所以在使用、開發或是貸款時，都很容易卡關。持分土地是什麼？持分土地可以買賣嗎？持分土地買賣最可能碰到的問題有那些？
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持分土地是什麼？可以單獨出售嗎？
持分土地是一塊地，但有許多人或共有人共同擁有，這個情形稱為「持分」，每個共有人持有的土地就稱為「持分土地」，但土地本身並未實際分割成獨立區塊。每位共有人都是土地的所有權人，持有一定比例的應有部分。
持分土地可分為「公同共有」和「分別共有」。簡單區分，「公同共有」有是一塊土地上有數位共同持分人，但沒有明確規定這些共有人持有多少持分；「分別共有」則是每個持分人已經劃定每個人的持分，在土地謄本上會以「1／2」或「1／3」等等方式來計算，看自己持分多少就以幾分之幾來描述。
共有人是否可以單獨出售自己的持分？
共有人可以出售土地。如果是「分別共有」，持分人可自由處分自己的持分、無須他人同意；如果是公同共有，買賣需經全體共有人同意。但要注意的是，持分土地買賣對象是「份額權利」，而非實體土地。
另外，持分土地買賣其他共有人享有「優先購買權」，也就是這塊土地的其他共有人有優先購買土地的權利，而且土地出售人要先通知其他土地共有人，如果沒有事先通知、賣出土地後，其他土地共有人可以提出賠償。
持分土地買賣流程是什麼？
想要買賣持份土地，了解正確的流程非常重要，因為與一般完整所有權的土地買賣不同，持分土地屬於共有制度，流程上多了「通知共有人」、「確認持分比例」、「法律風險評估」等必要過程。
- 確認持分與共有人資訊
買方要查閱土地謄本，確認土地的共有人的姓名與人數、每位共有人所持的比例、是否為分別共有。如果土地持分愈零碎、共有人愈多，或是土地是「公同共有」，後續處理難度愈高。
- 賣方成立賣賣契約
賣方要先制定土地買賣契約，包括買賣標的，明確註明是「第X筆地號的1/4持分」、成交總價、付款條件（定金、尾款）、是否由代書辦理或由買賣雙方自行處理等等。
- 賣方優先通知其他共有人
根據《土地法》第34條之1規定，土地共有人有「優先購買權」，所以出售持分土地前必須先以書面通知其他共有人，所以土地出售人要把買賣契約讓其他共有人了解。其他共有人若決定行使優先購買權，買賣會直接在共有人間完成；如果放棄，才可能對外出售給第三方。
- 賣方尋找買家
如果土地共有人放棄優先購買權，賣方要取得其他共有人的「持有人不優先購買切結書」，接著土地出售人可以尋找買家。
- 準備買賣文件、簽訂買賣契約
- 買賣雙方需準備相關文件，包括：
- 土地權狀正本
- 買賣契約書（正、副本）
- 身分證明文件及印章
- 印鑑證明（賣方）
- 土地增值稅、契稅繳款證明
文件準備好後，就可以準備簽約。
- 辦理過戶登記
持分土地買賣完成後，需向地政機關申請過戶登記，將持分權利正式移轉給買方，要注意的是，過戶時，賣方需遞交「持有人不優先購買切結書」，證明其他共有人放棄優先購買權。
- 付款與交割
買賣成交後，依約定付款，賣方收到款項後完成土地持分交割。
買賣持分土地會遇到哪些問題？
買賣持分土地跟一般買賣土地不一樣，由於土地有其他共有人，所以需要注意的地方更多，而且買入持分土地後，很容易與其他共有人發生糾紛；但如果急需用錢，持分土地也有價值，那麼對賣方來說是很好的變現方式。
以下介紹持分土地買賣可能碰到的問題：
- 產權不完整與使用權限制
持分土地的最大風險來自於產權的不完整。買方僅取得部分持分，而不是整塊土地的獨立所有權，無法單獨使用整塊土地或進行土地開發，必須取得其他共有人同意才能使用或處分土地。
所以除芬其他共有人同意，否則買方無法自行建築、經營或分割土地，導致土地使用受限，甚至買入後無法實際利用。
- 共有人不同意出售導致交易困難
持分土地多位共有人，若無法取得多數共有人同意，整塊土地無法出售或分割。即使持分合計超過半數同意出售，仍可能因少數共有人反對而引發爭議。
- 貸款申請困難
因產權不完整且使用受限，所以銀行承做土地貸款率低，但民間的貸款公司能成功貸款的機率較高，所以如果購進持分土地但有用錢需求，不妨嘗試民間的貸款公司。凱基地產專做土地貸款，只要你有土地，無論是持分土地、農地、畸零地都可以貸款，而且30分鐘就可以放款，歡迎隨時打手機0985-932-743，也可以加LINE免費諮詢。
- 法院強制拍賣與分割風險
如果出現共有人不同意土地出售人賣出土地持分，就必須把土地分割清楚才能販售。但接過協議、調處等等土地分割都無法達成共識，最後只能請法院裁判分割，這就非常麻煩了，因為而且法院不會依照個人意願分割土地，土地賣德的價格變低，甚至可能要額外花錢買持分。
法院分割的方式又分成「原物分割」、「變價分割」和「原物分割搭配變價分割」。簡單說把一塊地平均分給A、B、C，這是「原物分割」；「變價分割」是指土地分割困難，就把土地以拍賣的方式（通常會低於市價）變賣，賣得價金平均分給A、B、C。
「原物分割搭配變價分割」則是地平均分給A、B、C後，C發現拿到的地價值低，可以要求A跟B拿出相當的金額做為補償。
常見的持分土地買賣糾紛案例
持分土地買賣有時會出現爭議，以下介紹3種最常見的持分土地買賣糾紛案例。
案例一：未通知共有人出售
林先生與其他3人共有一筆建地，他沒有優先通知其餘共有人，便將自己所持的1／4持分出售、過戶給陳小姐。數月後，其中一位共有人提起民事訴訟，主張「未經通知即出售，侵犯優先購買權」。
但因為買賣契約已經成立、也已過戶，在物權大於債權的前提下，另外兩人無法主張買賣無效，但可以提出「不當得利」和損害賠償訴訟。
案例二：買方購入後無法使用土地
A購買一筆土地的1／5持分，原期待用來種植物，作為副業之用。但進場後，其他共有人提出抗議，指其「擅自使用未經分割之土地」，導致雙方對簿公堂。
由於A買的土地是1／5持分，而非1／5的土地，所以A無法擅自決定哪塊土地可以使用，即便是1／5的土地也不行，否則可能造成持分土地被占用，被其他共有人訴請不當得利返還、拆掉土地上的設施等等後果。
所以如果要使用，最好先經過其他共有人同意，或乾脆協議分割土地，確認哪塊土地是自己所有，這樣使用起來更安心。
案例三：共同持有導致土地無法開發或分割
一間建設公司為未來推案收購某筆市郊農地，該筆土地登記上有6位共有人，建商僅購得其中3人（合計60%）的持分。建設公司想提出農地變更申請與整地開發時，遭到剩餘共有人反對，導致整體案場卡關。
由於不動產開發、土地分割、變更地目等皆需全體共有人同意或土地已分割完成，所以雖建商已取得過半數持分，但在無法院裁定前，仍無單獨處分或變更使用的權利。
所以如果是想要投資，不建議購買尚未分割的持分土地，如果真的想買，事先徵詢所有共有人意願，並訂立共識備忘錄。
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