房貸遲繳很常見，貸款人可能因為失業、生病就醫或其他狀況，導致支出變多、收入減少，一時資金周轉不過來就沒錢繳房貸。房貸遲繳會怎樣？房貸遲繳該怎麼辦？本文告訴你5個解決方式
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房貸遲繳會怎樣？
房貸遲繳會被銀行當作是違約和信用瑕疵，一般來說，只要房貸遲繳一天，銀行便會有一連串的催收或是法律程序，包括：
- 房貸遲繳1至3天：銀行用簡訊通知遲繳
- 房貸遲繳7天：打電話或寄提醒函給貸款人
- 房貸遲繳超過7天：必須繳納罰金和滯納金
- 房貸遲繳1個月：會被銀行列為信用不良，並通知聯徵中心
- 房貸遲繳3個月：銀行提起訴訟，存款或其他資產可能會被強制執行用來支付房貸，銀行也可以請法院進行抵押物裁定，為法拍做準備
- 房貸遲繳6個月：銀行有權法拍房屋，拍賣所得金額會用來償還房貸。
以上是房貸遲繳的大致時程和銀行會採取的行動。那麼房貸遲繳會有什麼後果呢？以下簡單整理：
房貸遲繳後果：影響信用
房貸遲繳如果超過一個月，銀行會把逾期紀錄送到聯徵中心，個人信用會評分下降，而且紀錄會長達１年。信用受損會影響未來申請貸款、信用卡等金融服務，貸款利率可能提高、額度降低。
房貸遲繳後果：催收壓力
遲繳超過3個月，銀行會開始積極催收，寄送催繳通知，甚至委外催收。如果遲繳成常態，銀行可能終止貸款合約，要求提前還款
房貸遲繳後果：多負擔滯納金和罰款
房貸遲繳超過7天會產生滯納金，約為延遲利息的10%；若遲繳未滿6個月，違約金可能是利息的10％。在2019年，金管會通過一個規定，將房貸遲繳分為「繳款正常戶」和「行使加速條款的逾期催繳」，這兩者的區別在於：
- 繳款正常戶：因為出國或忘記繳納房貸，則本金尚未視為全部到期，所以會以「當期應攤還本金」（小本金）來計算延遲利息
- 行使加速條款的逾期催繳：若貸款人因為財務問題而房貸遲繳，會被列入「行使加速條款的逾期催繳」，這時的延遲利息計算會變成以「未償還本金餘額」（小本金）來計算。
例如某A向銀行申辦房貸800萬元，約定20年定期本息攤還、利率2％，每期要攤還3萬元。如果A屬於「繳款正常戶」，房貸遲繳90天，那麼延遲利息為：30,000 × 0.02 × 90 / 365 ，為148元；違約金則是延遲利息的10%，所以為15元，因此合計應付延遲費用為163元。
相同的情境，如果A遲繳30天、屬於「行使加速條款的逾期催繳」、還有700萬還沒繳清，那麼計算方式會以700萬當作基礎：7,000,000 × 0.02 × 30 / 365，等於11,507元；違約金則是1151元，所以計應付延遲費用為12,658元。
由以上試算可以發現，「繳款正常戶」和「行使加速條款的逾期催繳」的延遲費用相差100倍，因此遲繳房貸有可能房貸愈來愈重。
房貸遲繳後果：被查封
由於銀行是房屋的債權人，房貸遲繳3個月後，銀行有權向法院申請查封房屋並進行法拍。法拍後房屋被拍賣，所得款項優先償還銀行貸款，借款人可能同時面臨失去房屋和財務損失。
房貸遲繳後果：遭強制執行
房貸遲繳3個月，銀行會提起強制執行訴訟，要求法院強制執行貸款人的財產，包括存款、薪資收入、名下不動產等等，這些財產會被優先拿來清償房貸。
房貸遲繳5個解決方式
房屋貸款繳不出來該怎麼辦？以下提供5種可行的方式度過難關，包括與銀行協調還款方案、申請還款寬限期、二胎房貸、轉貸或增貸：
申請寬限期
若資金周轉不靈、短期內無法繳清，可主動向銀行申請「寬限期」。在寬限期內只需繳利息，不用繳本金，還款壓力大幅降低。
協商調整還款方案
可與銀行協商延長還款年限或調整還款週期，並嘗試爭取調降利率來降低每月還款金額。
二胎房貸
二胎房貸又稱次順位房貸，是把已經有貸款的房子（一胎）再拿去銀行或是民間融資公司申請第二筆貸款（二胎），由於第二順位的金融機構風險較大，所以二胎房貸的利率會較一胎高。
凱基地產是全台最大房地產貸款服務平台，服務核心包含土地貸款和二胎房貸，放貸額度比銀行多出至少2成，不看徵信、工作、財力，條件寬鬆，利率彈性，讓你無壓力申貸。
房屋增貸
如果房屋還有貸款空間，可以跟原本申辦房貸的銀行辦理增貸，這是最快速且最省錢的方式，不用額外的設定費或是轉移費用。
房屋轉貸
如果房屋無法再增貸，那麼可以跟其他銀行申請貸款
，這樣稱為轉貸。用這個方式可以獲得另一筆資金或得到更低的月付金額，但要注意的是，轉貸會有其他衍伸的費用，例如設定費、手續費、行政規費等等。
而且原本的貸款銀行會有所謂的「綁約期」（限制清償期）、避免申貸人因為看到更好的優惠而轉貸，如果在綁約期內跳槽，就必須支付本金3％至5％的違約金。
房貸遲繳常見問題
房貸遲繳不是小問題，不僅影響信用評分，還可能導致房屋被法拍或是財產遭強制執行。以下再解釋房貸遲繳5個問題，帶你更了解房貸遲繳其他必備的資訊。
房貸忘記繳會有寬限期嗎?
房貸忘記繳會有一個寬限期，但這個寬限期的長短並非法律強制規定，而是各家銀行內部的作業規定，一般會是１周，如果在寬限期內儘速補繳，通常不會產生違約金，銀行也不會立即上報聯徵中心留下不良紀錄。
房貸遲繳會影響信貸嗎？
會。如果房貸遲繳7天內就盡速清繳，基本上影響不大，但如果超過7天，便開始有滯納金和違約金問題；超過30天，銀行會將逾期紀錄報送聯徵中心，個人信用評分就下降，會影響未來申請信用貸款、車貸、信用卡時的核貸條件，包括貸款利率、核准額度，甚至可能因此被拒絕申請。
此外，即便是後續恢復正常繳款，遲繳紀錄仍會被銀行列入觀察名單，降低未來申貸的成功率。
房貸繳不出來可以賣房子嗎？
房貸繳不出來，把房子脫手是一種辦法，不過有三點需要注意：
- 要先把本金還清
因為房子還在抵押在銀行，所以要先把本金還清，把賣掉的金額拿來償還剩下的利息。
- 讓買繼續付房貸
可以把房屋過戶給買方，並跟買方協商由對方繼續付待房貸。
房貸自動扣款餘額不足算房貸遲繳嗎？
如果房貸是用帳戶自動扣款的方式繳納，如果帳戶餘額不足、扣款失敗，銀行會視為扣款失敗、通知貸款人，銀行會給貸款人約1周的緩衝期，在這段緩衝期內，只要及時補繳，通常不會被算作正式遲繳，也不會產生違約金或信用不良紀錄。
房貸遲繳可以申請延期嗎？
貸款遲繳可以詢問銀行是否可以延期，不過延期不是延後繳款，而是在寬限期內只需要繳納房貸利息，暫時不需要償還本金，可以緩解短期的還款壓力。
但是要注意，不是申請延後繳納就會過關，銀行會看你的信用、還款能力、房屋為自住、確定是財務困難需要延期等等。
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