房貸保證人一定要有嗎？其實，房貸申請並非強制要求提供保證人，但在借款人信用評分不足或其他條件不足下，貸款機構惠要求提供房貸保證人來降低風險。
本文將深入解析房貸保證人的4大條件，同時說明保證人的責任與風險，並解答網友最常詢問的3個問題。如果要成為房貸保證人，協細閱讀本文一定會有幫助！
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房貸保證人是指在借款人無法履行房屋貸款還款責任時，房貸保證人要代替借款人承擔還款責任，在某些情形下，提供房貸保證人可以取得較好的貸款條件。一般來說，目前沒有規定辦理房貸時要有房貸保證人，《銀行法》第12－1條也規定，銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，不得要求借款人提供連帶保證人；另外，如果借款人已提供足額擔保時，銀行不得要求借款人提供「一般」保證人。
所以換個角度，如果借款人無法提供足夠擔保時，銀行可以要求提供「一般」保證人。
但如果是民間的貸款業者對借款人的還款能力存疑，會要求借款人提供房貸保證人，這樣在借款人違約時能向保證人追討債務，以降低貸款風險。
房貸保證人的種類？
房貸保證人的種類有：
- 一般保證人
當借款人無法還款且銀行追討不到債務時，銀行才會向一般保證人要求償還剩餘債務，另外一般保證人也有「先訴抗辯權」，根據金管會的解釋，必須先對借款人提起強制執行，償還金額不足才能像一般保證人追討。
- 連帶保證人
責任較重，形同與貸款人共同負擔債務。連帶保證人沒有「先訴抗辯權」，這表示當貸款人無法還款時，銀行可以直接向連帶保證人追討全部債務，無需先向貸款人追討或執行其財產，等於負擔貸款人100%的債務。
- 共同保證人
除了上述兩種，還有「共同保證人」，這指的是有兩位以上的人同時為一位借款人作保。共同保證人可以是「一般共同保證人」或「連帶共同保證人」，其責任與一般保證人大致相同。
房貸保證人一定要有嗎？
房貸保證人並非一定要有，根據目前的法規與銀行實務操作，申請房貸時銀行並不強制要求借款人提供保證人。只要借款人自身的信用評分良好、收入穩定，通常銀行就會直接核貸，不會要求保證人，但如果借款人信用有瑕疵、或收入條件不佳時，提供保證人能提高貸款通過率和貸款成數；如果條件良好，則可不用保證人直接申請房貸。
什麼情況下需要房貸保證人？
雖然《銀行法》已修正，銀行不能強制要求房貸申請人提供連帶保證人，甚至在有足額擔保的情況下也不能要求一般保證人。然而，在某些情況下，銀行仍可能建議借款人主動提供保證人，：
- 貸款申請者年齡較高
考量還款年限及未來還款能力，年紀較大的申請人可能需要保證人。
- 有信用不良紀錄
曾有信用卡遲繳、貸款逾期等信用瑕疵，銀行會對借款人還款能力有疑慮。
- 收入不穩定
收入不固定無法提供穩定的薪資證明，銀行會傾向要求保證人來降低風險。
- 希望提高房貸核貸額度或降低利率
即便本身貸款條件沒問題，但如果想要更高的房貸額度或較低利率，貸款機構會建議提供房貸保證人，來提高貸款核准率或爭取較好的貸款條件。
房貸保證人的5大條件
房貸保證人不是每個人都可以當，在實務上有身分或年齡的限制：
- 親屬關係限制：通常需為借款人二等親以內的血親（配偶、父母、子女、兄弟姊妹等）。
- 年齡：通常要求18歲至60歲之間的人
- 信用狀況良好：無不良信用紀錄，信用卡及貸款繳款正常，信用評分良好
- 負債狀況：名下貸款及信用卡循環信用不多，近期沒有新增重大負債，一般實務上會以不超過月薪60％為主。
- 名下資產：如果保證人名下有不動產或其他有價值的擔保品，會是加分條件。
如何成為房貸保證人？
要成為房貸保證人，必須準備以下文件：
- 雙證件（身分證、健保卡或駕照）
- 銀行存摺封面
- 近一年收入證明（如薪資單、薪轉紀錄、扣繳憑單）
- 在職證明、勞保明細（如銀行要求）
- 其他加分資料，如財產清單等
成為房貸保證人的流程大致如下：
- 與借款人協調：確認借款人需要保證人並同意擔任。
- 備妥文件：依貸款機構要求準備所有相關資料。
- 親赴銀行辦理：帶齊文件至貸款機構，由貸款機構審查資格。
- 簽署契約：審查通過後，與借款人一同簽署貸款及保證契約，正式成為房貸保證人。
房貸保證人的責任與風險
房貸保證人會依照保證人的種類不同（一般保證人、共同保證人）而有不同的風險。
房貸保證人的責任
- 代償債務義務
代償是房貸保證人最核心的責任。當貸款人（借款人）未能按照貸款合約的約定按時償還房貸（包括本金、利息、滯納金、違約金等所有相關費用）時，銀行有權向保證人追討這些未償還的債務。
- 一般保證人：有「先訴抗辯權」，這表示貸款機構必須先向貸款人追討債務，並執行其名下的財產，金額未足才能轉向一般保證人代償。
- 連帶保證人：沒有「先訴抗辯權」，貸款機構可以直接向連帶保證人追討全部債務，無需先向貸款人追討，也就是說，連帶保證人和貸款人有相同的清償責任。
- 接受法律追索
如果保證人也無法履行代償義務，貸款機構也會對保證人採取法律行動，包括：
- 發出存證信函： 通知保證人履行代償義務
- 聲請支付命令：透過法院程序，要求保證人支付款項
- 提起民事訴訟：透過訴訟程序要求保證人清償債務
- 強制執行：如果貸款機構取得債權憑證或判決，可聲請法院查封、扣押、拍賣保證人名下財產，例如不動產、存款、薪資等等。
房貸保證人的風險
一旦成為房貸保證人，責任和承擔的風險跟借貸人差異不大：
- 信用受損
只要貸款人出現任何還款遲延或違約情況，房貸保證人的個人信用評分（如聯徵中心紀錄）也會立即受到負面影響，導致未來自己在申請各種貸款或信用卡時，可能會被拒絕或降低額度。
- 財產損失風
如果借款人違約，房貸保證人必須負擔全部債務，例如被強制執行或強制之夫，可能導致個人財務困難甚至破產
- 沉重的精神壓力
背著他人債務的潛在風險，對房貸保證人而言是巨大的精神壓力。擔憂貸款人無法還款、擔心自身財產被查封、處理銀行的催收等，都可能嚴重影響保證人的日常生活和心理健康。
- 債務繼承風險
如果借貸人死亡、繼承人聲請拋棄繼承，這筆債務不會消失，會全部轉嫁在房貸保證人身上，房貸保證人仍要繼續負擔清償責任。
- 追討困難
《民法》第746條有規定，連帶保證人在清償債務後，可以成為借貸人的債權人，向借貸人求償，但實際上不大容易實行，因為會讓保證人代償，多數原因是貸款人已無力還債，所以保證人要追回款項的難度極高，往往血本無歸。
做房貸保證人要承受很大的風險，所以很多人會說「人呆才做保」。如果真的要當房貸保證人，建議先評估債務和自身還款能力，儘量擔任一般保證人，保留先訴抗辯權，降低風險，並與借款人保持聯繫，確保貸款人的還款進度和還款意願。
房貸保證人常見問題
房貸保證人如果後悔了取消嗎？房貸保證人會被聯徵中心調查信用分數嗎？作保是否會影響自身貸款的額度？如果真的要成為房貸保證人，這三個問題一定要知道！
房貸保證人怎麼取消？
房貸保證人一旦確定，通常無法單方面中途取消。根據法律諮詢服務網的解答，房貸保證人與銀行的關係為「合約關係」，所以如果想要終止保證人，要與銀行／貸款機構和借款人、達成共識，並另外找到新的保證人，經但款機構審核.核准後，才能完成更換並解除原房貸保證人責任。
房貸保證人會被聯徵嗎？
會。房貸保證人會在聯徵中心留下紀錄，例如「共同債務」、「從債務」或「其他債務資訊」等等，未來貸款機構在審核貸款時會參考這些紀錄，如果借款人未按時還款，保證人會被銀行追討欠款，信用評分也會因此受損，進而影響保證人未來的貸款申請。
即便貸款人有準時還款，雖然不會影響信用評分，但銀行在審核未來的貸款時，仍會將把作為保證人的「潛在債務」列入評估，可能會影響貸款額度。
房貸保證人一定要二等親嗎？
不一定，但許多貸款機構會偏好二等親內的親屬，只要保證人符合銀行設定的條件（例如年齡、收入、信用狀況、負債比等），即使是朋友或非親非故的人，也有機會擔任保證人。
房貸保證人會影響貸款額度嗎？
房貸保證人會影響自身的貸款額度，而且共同保證人影響更大。如果是連帶保證人，就屬於「共同債務」，這形同保證人也有房貸債務問題，擔保金額會被計入自身貸款額度，影響未來貸款能力，例如為他人擔保了500萬元的房貸，那麼貸款機構會把這500萬元計算在內，壓縮未來貸款的額度。
如果是一般保證人，房貸保證為「從債務」，不會直接佔用保證人的貸款額度或負債比，但會影響聯徵分數。
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